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购物中心开发前期策划
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目录
◆ 购物中心开发市场调查分析流程图
◆ 如何调查竞争店动向
◆ 各类商品经营门店选址策略
◆开店人应当知道的学问
◆选址十不宜
◆连锁药店的三角地带选址法
◆开店选址的基本因素
◆超级市场各业态类型选址策略
◆区域位置选择
◆零售店铺如何选择恰当的店址
购物中心开发市场调查分析流程图
购物中心开发市场调查分析流程图
环境条件分析
↓地 理 位 置 环境条件优劣势 竞争区域发展状况
↓初步发展模式规划
↓商圈界定
↓需求面调查分析
﹡购买力分析﹡消费者量化分析﹡消费者质化分析
供给面调查分析
﹡商圈业态业种调查﹡相关业种营运概况
↓市 场 潜 力 分 析
↓购物中心主题定位分析
↓最适合经营业态的评选
↓结 论 与 建 议
如何调查竞争店动向
今天是个竞争激烈的时代,为了安然渡过这一时期,每家商店非得确立独特的经营方针不可,因此,有必要调查竞争商店的经营方式,以拟出必胜的方法。
然而,有些从业者,由于过于重视竞争商店的存在,而忽略了商店经营的目的乃是以服务顾客为目的;一味地与同业之间做价格上的竞争,无法继续抓住顾客的心,唯有得到顾客的支持,商店才能持续经营下去,所以忽略顾客的存在价值,只会流失更多的顾客,不会使生意更兴隆。
收集同业间资料的要点:
(1)顾客群
从对顾客的观察和商品结构掌握得知。
(2)主力商品
从商品的陈列方式、陈列的数量、POP广告、广告传单等方面掌握得知。
(3)价格的波动幅度
从商品的价格、广告传单等方面掌握得知。
(4)待客方式
从对售货员的观察、商店的观察、广告传单等方面掌握得知。
(5)商店内的格局、陈列的方式、色彩、照明等等从对商店的观察掌握得知
如果能够掌握到上述的资料,便能够提高对顾客的服务品质,而且以这些收集到的资料为基础,考察同业间的作法,并判断出何种方法才是最合适的,这样,不但能符合顾客各方面的要求,而且面对如此竞争激烈的时代,也就没有什么畏惧了。
各类商品经营门店选址策略
 选址不仅要选客流较大的街区,同时,不同类别的商品也要选择不同性质的商业区域。在繁华街区,客流一般以购 物为目的,停留的时间相对较长,应经营一些可比较挑选的商品;而在机关、学校、工厂附近,客流主要是路过,相对停留时间短,应经营一些选择性不强的商品,并且质量可以直观、携带方便。
  通常;商品的类别可分为三类:
  第一类是低值易耗的日用生活品…如牙膏;肥皂、手绢、毛巾之类。人们购买这类商品时,并不反复挑选,但求 方便就近。因此,经营这类商品的商店,应最大限度地接近 消费者,距居民区300米,步行即可到达的路程为宜。
  第二类是价高耐用的选择性消费品,如服装、家具;家用电器之类。这类商品价格高,购买频率低,消费者购买时不惜多跑路,货比三家后方肯解囊。因此,经营这类商品的商店应靠近店铺密集的商业区,便于顾客多家比较选择。郑州紫荆山百货大楼营业面积在河南省首屈一指,但其销售水平并不理想。其原因之一就是地处偏僻,周围无其他店可供选择比较,消费者不愿为光顾这一家商店跑远路;
  第三类是能满足消费者某种特殊偏好的特殊商品,如古玩;钓鱼用具、古装书等;经营这类商品的专亚店店址不必一定设于闹市区,因有特殊偏好的消费者是不惜跑点路来满足自己的需要的。但这种商店一定要品种齐全,各档次兼备,便于顾客挑选。
  旅游区的店铺与旅游季节有关。如果在此区选址,不可忽视淡季、旺季之别。以旺看淡是旅游区店铺经营策略。旅游区的商品有自己的特点,如纪念品、饮料、食品、餐饮等,因为在旅游地区,人们主要是以娱乐为目的。所以,在开店时,要对自己经营的商品有所了解;对将要选择的商业区有所了解,盲目选址,不会有好的经济效益。
  当然,门店经营的性质也有所不同。
  零售店依据自身的能力和经营设计可以把门店开在繁华商业区。这里,众商家的哄托,加上城市的规划,使繁华区日显繁华。但繁华区房租较高,其他费用也相当可观,—实力雄厚及经营能力强者可选一类区域一展才华。
  城镇郊区,居民区也是零售商店经营的理想区域。较低的房租降低了投资成本和风险。有关机构调查认为,杂货店、五金店、餐厅、日用百货店、药店比较适应。批发店一般应选择集中的批发市场,如书城、服装城、五金城等。经营无孔不入,使批发商存有更大的选择余地。
  有的甚至对地点没有要求,生意依然做得很好。应当说,对于批发商、生产商来说,经营、公关、策划显得更重要,服务业主要讲特色于服务质量,知名度、信誉度是经营的基本策略,店址可以随心所欲。
  点子是没有穷尽的,只要你处处留心,随时可能会出现灵感。连锁店除集合优势外,选址是否得当,也可影响企业的命运。
开店人应当知道的学问
开店人应随时记住,店内商品的位置和摆放方式要随时根据市场的变化加以改变,为店内制造一种充满朝气的气氛,并使店员养成随时移动商品的习惯。
店内商品的陈列得当,富有意味,给顾客以感染的力量,这并不是每家门店都能做到的事,包容了开店人对事业的执着追求,一个成功的陈列布局有时要经过多次的反复才能得到确认,在探索的过程中,不仅需要付出的是投入资金,还要耗费宝贵的精力。
开店的快乐就是有所收获,经济上的回报体现了创造的价值。作为一种商业上的经常作法为后来者所推崇,其意义比赚了一些钱更远大。商品陈列没有规律,又无常形。开店人最常见的是把最惹眼的货放在最显眼的地方,目的是要起一个以畅促滞的带动作用。
商人更多的时候注重的是他的商品,他的门店给顾客留下深刻的印象,他们不惜花很多时间在这方面,花时间下功夫,甚至是使出了浑身解数,制造不同一般的效果,以期打动顾客的心。 ’
在店中开店,第一个“食蟹者”不能不说是一个创举。1931年,美国商业奇才哈默回到了纽约,发现属于他的古玩店,由于他兄弟经营的不得法生意也不好。当时,有朋友提议他到美术馆去销售。哈默认为,传统的美术馆来人不多,根本不引人注意。而令朋友们不解的是,他却在百货公司联系了柜台。同时在报纸上大做广告,引起了顾客的广泛兴趣。不少来百货公司的顾客都忘不了到他的柜台’顺便挑点所需之物。哈默的古玩生意开始“火”起来。美术品在百货公司获得出人意料的销售额,于是哈默便打算开另一家艺廊。
自从犹太人发现女人的钱好赚之后,大家都想在女人身上打主意。这样谁的“招”高,谁就能“得到”那爱花钱的女人。开店绝不例外,日本的日伊高级百货店的成功主要在他们随时能抓住女人们的消费动向。
老的商法总是能奏效,只是不要天天用。偶而把它拿出来,给顾客一种新鲜感。
货卖一张皮。外表和内容的统一历来如此。只要人还喜欢美,美就能打动人。在美的前提下,如果再能想到顾客的具体难处,那样做生意将是一件很有意义的事。
虽然商店摆的是货真价实的商品,让顾客看个够的同时,玩点“招术”也挺顶用的。有哪个顾客有时间在“追”根刨底呢?再说商家并不是要蒙人。
商人就在于务实,更看重具体的问题。就这么一个在外行人看来只不过是“码”一下店堂布置,开店人至少要想到以下的内容:
1.顾客对店内感觉。
2.色彩。
3.商品布置的位置、顺序。
4.广告布置;
5.怎么方便顾客购买挑选。
6.分类商品。
7.顾客在店内活动规律。
8.人流量分布规律。
9.店‘内气氛。
10.灯光。
货物陈列的合理必须引起重视。这是影响顾客挑选与购买的直接因素。
陈列中的一些细节也不能视而不见。如货架的高度,要同眼睛视线平行,码货要整齐,包装要完好,价格标签要全,货架、商品无尘不脏,货不要上得太挤,缺货随时补齐,换位、移位的货要随时摆好等等。
货物的陈列本来与艺术无关,开店人非要这么叫,足以证明,在这一方面有很多讲究和知识。多琢磨这些纯屑形式的经营,肯定会对实质的买卖有所帮助。
选址十不宜
事实上,有的人往往犯一般性的错误,反复的提示是有必要的。商人们经过数次的开店、转让、关闭,最后得出了常见十条选址“禁忌”,对于新开店者应把这些因素考虑进去,慎重行事。
1.西晒的门面要慎选。有时候西晒店位置不错,但到了炎热的夏季,如果没有空调,顾客是不愿意冒着大汗购物的。
2.风口位置的要慎选。在北方城市的冬季寒风袭人。
如果店门朝风(一般朝西北方向),对顾客入店会产生麻烦;
3.店面地面与路面不平的慎选。高低不平影响顾客进店。
4.店面在斜坡上要慎选。斜坡影响车辆停放,不利顾客进店购物。
5.快车道旁开店要慎重。路边无法穿过,影响顾客流动。
6.居民稀少的地区开店要慎重。居民区流动人口少,加之居民增长慢,没有固定的消费者。
7.门前有障碍物的要慎选。如有的门店前有树木、建筑物等,这些障碍物有可能影响店铺的能见度,进而影响客流。
8.门店宽度相对窄者应慎重。因为门店宽度相对较窄者不易被顾客注意。
9.行人匆匆的地方要慎重。因为这样的街道人们不习惯逛街。在这样的街道也很少有人驻足购物的。
10.灯光暗淡的地方要慎重。昏暗的地方影响逛街兴致。同时也说明灯光暗的街段并非繁华街区。
连锁药店的三角地带选址法
日本有个叫通口俊夫的企业家,以经营连锁药店而闻名。
初创时,通口先生在京板铁路沿线京桥、干木、梅云这三个地方分别开了小药店。
因为这三家药店在一条直线上,销售总是上不去。
一年夏天,他坐电车下班,无意中,发现在他前边的几个小学生都把手套在三角尺的窟窿里,用另一只手转着玩,他心里突然亮了起来。联想到他以前看到的有关部队打仗的书籍;”一下找到了药店不景气的原因:直线排列点很容易被外力阻断,三足鼎立,点和线才能连起来,就能守住中间的三角形部分。想到这里通口激动不已。
回家后,他拿来了地图,展开一看,果然,他所开的三家药店分布在一条直线上。于是,他就关掉了梅云的老店,在德庵又开了一家新药店。调整后的三家药店完全按照他的“三角形”结构布局。成功总是偏爱有心人,没多久,三家药店的营业额就开始回升,并越做越火,业务量不断扩大。如今,通口的药店已连锁到一千余家。
通口的成功与他的“三角形”选址是分不开的。科学的选址非常重要。连锁店经营在现在经营中已经相当普遍,赚大钱者有之;本赚钱者亦不乏其人,赔本者也大有人在。在选址上下点功夫会给成功创造一个先决的条件;
可是,有人并不重视连锁店的地埋位置;认为:“东边不亮西边亮”,好店坏店平均赚钱即可。从通口韵经验看来,连锁店应该是不可分割的有内在联系的总体。
然而;开店的最大的特点是不愿意图轻闲,哪儿热闹往哪儿挤,他们不怕同行竞争,就怕没有顾客。在无以计数的商业街、专业市场上,都无例外地证实了这一点。
开店选址的基本因素
选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。但人在事中迷,事与愿违的情况并不少见,即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人,事物的变化、综合因素,哪一点都有可能起作用。有人曾经总结,选址一般必须考虑到以下因素:
1.人的流量。
2.租金。
3.繁华程度。
4.交通。
5.居民结构。
,6.面前场地。
7.车站码头。
8.机关学校。
9.专业市场。
10.经营性质。
11.经营品种。
12.房屋结构。
13.能见度。
14.相邻店铺。
15.地势。
16.朝向。
17.楼层。
18.规划
19.相关政策。
20.房东。
以上因素并非面面俱到,才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑,综合分析,权衡利弊,再加上自己对生意的感受,方可拍板
商圈的构成
前面已经谈到,为便于分析,把商圈视为以零售店铺为中心的同心圆型,一般由以下三部分组成:
  核心商圈。核心商圈是最接近零售店铺的区域。
  次级商圈。次级商圈是位于邻近商圈的区域。
  边缘商圈。边缘商圈是位于外围商圈的区域。

  零售店铺由于所处地区、经营规模、经营商品品种等不同,商圈的范围、形态以及商圈内顾客分布密度存在着二定的差异,在一般情形中,还是有规律可循的。地区性的零售店铺,核心商圈是顾客密度最大的区域,是主要商圈;次级商圈顾客密度较小,是次要商圈;边缘商圈顾客最少,密度亦最小。
  一般说来,居民区的方便店几乎没有边缘商圈的顾客。而位于商业中心的零售店铺,核心商圈的顾客密度较小,并不是商圈的主要组成部分,次级商圈和边缘商圈的顾客密度大。大型零售商店,边缘商圈的顾客往往最多。
商圈的顾客来源
任何零售店铺都有其特定的商圈范围,在这一范围中,零售店铺服务的对象,即顾客来源可分为三部分
居住人口
居住人口是指居住在零售店铺附近的常住人口,这部分人口具有一定的地域性,是核心商圈内基本顾客的主要来源。
工作人口
工作人口是指那些并不居住在零售店铺附近而工作地点在零售店铺附近的人口,这部分人口中不少利用上下班就近购买商品,他们是次级商圈中基本顾客的主要来源。一般来说,零售店铺附近工作人口愈多,商圈规模相对扩张越大,潜在的顾客数量就多,对零售店铺经营有利。
流动人口
流动人口是指在交通要道,商业繁华地区,公共活动场所过往的人口,这些路过人口是位于这些地区零售店铺的主要顾客来源,是构成边缘商圈内顾客的基础,一个地区的流动人口越多,在这一地区经营的零售店铺可以捕获的潜在顾客就越多,同时经营者云集,竞争亦越激烈,这就要求经营者更讲求竞争策略和经营特色。
  分析商圈时应考虑的关键因素零售店铺经营者在分析零售店铺商圈时至少要考虑两个关键因素:一是零售店铺所在的地理因素,二是零售店铺经营的商品因素。
地理因素
地理因素是指零售店铺所在地区的特点,如中心商业区,交通方便,流动人口多,有大量的潜在顾客,相对地,商圈规模较大,而那些设在交通偏僻地区的零售店铺,顾客主要是分布在零售店铺附近的常住人口,其商圈规模一般较小,要扩大商圈规模只有依赖零售店铺创出独特的经营特色,以此吸引远道的慕名来客。
商品因素
商品因素是指零售店铺所经营的商品种类。商品种类与商圈规模关系密切。一方面,每一顾客群总会表现出特定的消费特征,零售店铺在既定地区开展经营,经营的商品只有投目标顾客所好,才能吸引潜在的顾客,商圈规模才会延伸扩大,反之,商圈规模会因此逐渐收缩。另一方面,撇开顾客自身的不同,商圈规模大小与商品购买频率成反向比例关系。如人们日常生活必需品,购买频率大,往往是就近购买,主要表现为求便心理,所以经营此类商品的零售店铺顾客主要来自居住区内的人口,商圈规模就小;而耐用消费品,消费周期长,偶然性需求商品,购买频次少,经营这类商品的零售店铺顾客来源少,相对来说,商圈规模较大;另外,经营特殊性商品的零售店铺,其商圈规模可能更大。
选择商圈时应分析的有关因素
零售店铺经营者在分析商圈时,可以通过抽样调查销售记录、售后服务登记、顾客意见征询等途径搜集有关顾客居住地点的资料,对资料进行统计分析估计出商圈范围。采用这些方法,都不可忽视时间因素。如平日与节假日的顾客来源构成比重不同;节日前后与节日期间,顾客来源构成比重不同,等等,这些都有可能导致商圈范围有所差异。
分析新设商店的商圈时,主要依据当地市场的销售潜力指标,分析可以获得的包括城市规划、人口分布、住宅小区建设、公路建设、公共交通等方面的资料,预测本店将来可以分享的市场份额,从而分析商圈规模的大小。
零售店铺经营者在分析商圈时,也可以运用定型分析方法,对影响零售店铺商圈大小的各种内外环境因素进行分析,这些因素主要有:
1.商店的经营特征
经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道,其对顾客的吸引力也会有所差异,相应地,商圈规模也不一致。那些经营灵活,商品齐全,服务周到,在顾客中树立了良好形象的商店,商圈规模相对地会较其他同行业商店大。另外有一种属寄生性质的商店,本身并无商圈,完全依靠因其他原因或前往其他商店购物而随机光顾的顾客。
2.商店的经营规模
随着商店经营规模的扩大,它的商圈也随之扩大。因为规模越大,它供应的商品范围比较宽,花色品种也比较齐全,因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大,但并非成比例增加。
3 商店的商品经营种类
经营传统商品、日用品的商店,商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)商品的商店要小。
  4 竞争商店的位置
相互竞争的两店之间距离越大,它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业商店之间,各自商店分别会吸引一部分潜在顾客,造成客流分散,商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的商店毗邻而设,顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来,则商圈反而会因竞争而扩大。
  5 顾客的流动性
随着顾客流动性的增长,光顾商店的顾客来源会更广泛,边际商圈因此而扩大,商店的整个商圈规模也就会扩大。
  6 交通地理状况
交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的商店,商圈规模会因此扩大,反之则限制了商圈范围的延伸。自然的和人为的地理障碍,如山脉、河流、铁路以及高速公路,会无情地截断商圈的界限,成为商圈规模扩大的巨大阻碍。
  7 商店的促销手段
  商店可以通过广告宜传,开展公关活动以及SP活动来不断扩大知名度、影响力,吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾,随之商店的商圈规模会骤然扩张。

超级市场各业态类型选址策略
超级市场各业态模式具有市场的替代性质,因此对不同模式的超级市场或便利店来说,应采取规避性选址策略。
(1)传统食品超市的选址策略
传统食品超市在选址上尽量接近居民区,上海地区最早发展起来的超级市场,就是传统型的食品超市,之所以会取得很大的成功,就是实行了开到居民区的策略。但由于传统食品超市无法完整地销售生鲜食品,所以要力求避免与具有生鲜食品经营内容的其他超市模式开设在一起,否则就有被挤垮的危险。我们已经看到一些这样的事实,在许多城市中处在大型综合超市和仓储式商场的商圈内的传统食晶超市在经营和发展上已受到打击。。所以,传统食品超市应选择在无法开设大型超市的地区中开店,也尽量争取离这些大型超市的有效商圈远一点。其原则是在各种大型超市的中心商业圈中不能开,次级商业圈中要慎重开,边缘商业圈中可以开。对传统食品超市而言,选择在菜场和农贸市场附近开店是可取的,因为正好弥补其生鲜食品的不足,同时还会为其带来人流。传统食品超市和标准食品超市之间的替代性虽有但并不强烈,原因是我国标准食品超市的“生鲜”功能还不足,所以传统食品超市并不强求要避免与标准食品超市开设在一起。由于我国各地的各类“市场”较发达,在选址上;传统食品超市应避免开设在与其经营内容基本相同的食品与日用品批发“交易”市场附近,因为靠得太近,传统食品超市不具有价格优势,反而会由于较大的价格差影响失去其对消费者的吸引力。
(2)标准食品超市的选址策略
标准食品超市在选址上,除了与传统食品超市一样要贴近居民区,与大型超市保持一定距离,避免开设在一起外,在策略上还应有自己的特点。如可以选址高档住宅区开店,因为对高收人者,其对生鲜食品的需求是“超市化”的,而低收入者对生鲜食品的需求往往是价格型的“市场化”的;选择在较大的地区性商业街开店,选址在以百货为主体经营内容的购物中心附近开店,这些地区一是人流量大,二是基本生活需求量也大。
(3)大型综合超市的选址策略
大型综合超市是超级市场中的主力化业态,其选址策略要分两种类型进行;一类是3000平方米一5000平方米规模的超市,它的选址策略最主要的一点是选择在较大规模的居民区中开店,一般居民的支持数是5万一10万人。而对于在6000千方米--10000平方米以上的超大型综合超市,一般选址在城市边缘韵城乡结合部,在5-15公里内有10万一20万居民数的地区开店。但在交通条件和停车数上比大型综合超市有更高的要求,如停车场面积要求与卖场面积比例至少在1:1,否则无法达到汽车人家庭所带来的购物场所需有停车场的客流吸引力要求。超大型综合超市的选址中,要避免同类型的大型超市开设的距离太近,否则会导致恶性竞争,至少相距的距离在5公里以上,也就是在自己和同类大型超市的中心商业圈以外。目前,在我国一些城市中,大型综合超市韵开店位置越来越逼近城市中心区,在有些地区已打响了恶性竞争的前哨战,许多地方政府正在考虑制定一些政策以制止其盲目选址开店,所以大型综合超市的选址策略还必须考虑到这些政策性的跟制因素。
(4)仓储式商场的选址策略
仓储式商场一般采取会员制顾客制度,并实行C and C(CashandCarry,现购自运,即付现金且自己提货)的销售方式,从本质上说这一业态是批发性质的,只不过是采用了商场化的超市形式。由于其价格的特征和法人会员的顾客制度,决定了其选址策略的重点是土地与租金的价格和便利的交通条件。仓储式商场的开店一般选址在远寓市区的城乡结合部,因,为那里土地价格便宜成营业建筑物租金低,更重要的是交通条件必须非常好。值得特别注意的是,仓储式商插在选址中,其便利的交通条件有一个不同于一般大型超市的特点,及交通条件的高速性、辐射性、枢纽性,这是因为它的商圈范围可远达50公里(半径),且在Cand C的销售体制下,低成本要求顾客购买的商品自提,要求供应商向店铺直送商品,没有这些特殊的交通条件是无法正常营业的。对仓储式商场来说,其选址也要考虑到与大型综合超市保持一定的距离,避免开设在一起;这是因为虽然它与大型综合超市选择的目标顾客不同,但在中国,许多个人会拿着公司的会员卡到仓储式商场为自己购物,则主要是因为价格因素对消费者的吸引力,个人购买才是中国仓储式商场销售额中一块不容忽视的力量,这也是不同于其他国家的中国特色,在选址上的规避原则就是考虑了这一特点。
(5)便利店选址策略
便利店的选址其空间的选择性要比超级市场各种业态模式大的多,只要是有人流的地方,并能提供便利性购物和服务的地方都可以开设。但在便利店的选址策略上还是应遵循其在发展过程中的特点。从目前国内的情况看,有两个因素要特别引起重视。
  第一个因素是,便利店的选址不强求一定要开设在居民区,但一定要开设在人流多的地方,即使是开设在居民区也需要一定流量的流动性顾客群支持,这是固为便利店的商圈小,交又性布点是较普遍现象,稳定性顾客在被瓜分后,如没有一定流量顾客群的支持,很难达到理想的销售额。另外,我们在强调便利店的选址时,把顾客流量放在第一位,是充分考虑到便利店目标顾客的购买方式,即及时性、急需性和便利性,而这三个特征在流动性的顾客中体现的较充分。
  第二个因素是便利店与超级市场,特别是传统食品超市的竞争,对便利店选址策略的影响。在现阶段便利店的及时性、便利性功能还不够完善,在商品结构和目标顾客上与传统食品超市还有很大的雷同。与此同时,传统食品超市在大的大型超市,小的便利店的两头积压,也在实行业态的转型和创新,如增加便利性商品和服务、延长营业时间等,如此对正在成型化的便利店产生了很大的竞争压力。因此,对中国正在完善其功能的便利店,要求一段时间内避免与传统食品超市开设在一起。关于便利店选址的选择性因素可以考虑以下这整立地条件;
①坐落于“生活道路”
所谓“生活道路”,是指商店所处的道路不能是一条单纯的交通道路,周围应该有一定的住家和单位。这样,可以保证有一定数量的固定顾客。
②紧挨车站
这里的车站主要指地铁车站,或者是多部公交车汇集、客流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为商店带来较多的流动顾客。
③商圈内有足够的生活人口
一般情况下,商圈内应保证有3 000人以上的生活人口存在(徒步5—7分钟之内),这样才能有利于发挥便利店的便利功能。
④靠近集聚人的场所
能聚集人的场所主要是指政府机构、影剧院、警察局、医院、学校、游览地等。它们可以为商店带来大量的客流。
⑤附近有办公楼
有办公楼存在就有客流存在,办公楼内的客流大多数是购买力水平比较高的白领,它们对便利店往往具有比较旺盛的即时需求。
⑥附近有单身宿舍或单身公寓
单身宿舍成单身公寓里的居住者对便利的追求特别明显,这就为便利店的销售带来利极大的机会。
⑦月租应在一天的销售额之下
便利店的运转必须建立在低成本的基础之上,房租太高将阻碍便利店的规模扩张。适宜的房租最好控制在一天的营业额之内。
⑧竞争者较少
商圈内应尽量没有竞争者,因为有了竞争对手将使商店的顾客分流,从而影响经济效益。和适宜的立地条件相对应,按照便利店这一业态的经营特点,为了不使便利店的客流受影响,以下的立地条件是不适合开设便利店的:
①商圈内人口极少
便利店不适宜开在商圈内人口不足的地方,如果商周内人口在l 500人以下,此店铺应抛弃(这意味着商店的固定顾客过少,从而会影响到销售额)。
②车流的动线很少
车流的动线指车辆行走时的移动路线。如商店所在的位置车流的动线很少,则意味着商店的流动顾客会受影响。如处在是十字路转角处的店铺,其车流动线有4条(东、西、南、北4个移动方向的路线),位于双向车道马路的商店有两条动线,而处在单向车道马路的商店则只有一条动线。
③在马路上看不到商店
这是指商店不是设在沿马路的街上,而是在某一脱离马路的区域内。其缺点有二:一是不方便顾客的来店;二是很难招徕流动顾客。
④地下设店
设在地下的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊功能,因此客流会受到影响。其主要缺点是:顾客进出不方便;店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。
⑤要登楼梯店铺
和前者一样,要登楼梯进入商店,会给顾客带来不便,从而违背了便利店主要提供方便的原则。一般情况下,顾客进便利店都是希望花的时间越少越好;如果上下楼梯要花去很多时间,那么就会阻碍顾客的采店。
⑧不能设店招与灯箱的店铺
商店由于受到环境条件的制约不能设立店招与灯箱,意味着商店的醒目与一目了然会大打折扣,而便利店的醒目与一目了然是矗保证客流的重要手段,设想在夜晚如果投有明亮的店招,如何能让过路者知道这是一家24小时营业的便利店。
⑦不在车站“回归动线”内的店铺
所谓“回归动线”是指上车与下车的客流必须经过商店门口的移动路线。如果商店的位置不在速条移动路线之内,即使商店紧靠车站,也会使来店的客流受到影响。
⑧店铺的形状不规则
长方形或正方形的商场比较适合便利店的经营,如果商场的形状不规则,那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排商品的陈列,这就会增加顾客选购商品的时间。
区域位置选择
零售店铺店址区域位置选择指的是零售店铺应选择设在哪一个区域,即在哪一级商业区或商业群中。
  零售店铺在选址过程中,已逐渐形成了四类商业群,那么作为一个具体的零售店铺应选择哪一个商业群,在选择时应充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律。
  顾客对商品的需求一般可分为三种类型:
  顾客普遍、经常需求的商品,即日常生活必需品
这类商品同质性大,选择性不强,同时价格较低,顾客购买频繁,在购买过程中,求方便心理明显,希望以尽可能短的路程,花尽可能少的时间去实现购买。所以,经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区,设在居民区商业街中,辐射范围以半径300米以内,步行在10-20分钟为宜。
  顾客周期性需求的商品
对这类商品,顾客是定期购买的。在购买时,一般要经过广泛比较后,才选择出适合自己需要的商品品种。另外,顾客购买这类商品一般是少量的,有高度的周期性,因此,经营这类商品的商店宜选择在商业网点相对集中的地区,如地区性的商业中心或交通要道、交通枢纽的商业街。
  耐用消费品及顾客特殊性需求的商品
耐用消费品多为顾客一次购买长期使用,购买频度低。顾客在购买时,一般已有既定目标,在反复比较权衡的基础上再作出选择;特殊性需求的商品购买的偶然性大,稠度更小,顾客分散。所以经营这些类别商品的商店,商圈范围要求更大,应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道,以吸引尽可能多的潜在顾客。
零售店铺如何选择恰当的店址
分析商圈是选择店址的前提
纵观所有零售经营形式,店铺地址是一种无形的资源。选址正确,门庭若市,生意就会兴隆;选址错误,必然会带来巨大的损失。零售店铺经营者在选址之前,必须对其商圈进行分析。
商圈,是指零售商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。简单地说,也就是来店顾客所居住的地理范围。
商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限,也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的差异,使得商圈规模、商圈形态存在很大区别。同样一个商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响,其商圈也并不是一成不变的,商圈规模时大时小,商圈形态表现为各种不规则的多角型。为便于分析研究,一般将商圈视为以商店本身为中心的同心圆型。
商圈与商店经营活动有着极为密切的关系,无论新设或已设的零售店铺,都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分析,就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析,为选择店址,制定和调整经营方针和策略提供依据。
对零售店铺的商圈进行分析,其重要性主要表现在以下几方面.
  商圈分析是开设零售店铺进行合理选址的前提
  1.开设零售店铺在选择店址时,总是力求较大的目标市场,以吸引更多的目标顾客,这首先就需要经营者明确商圈范围,了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料,在此基础上,进行经营效益的评估,衡量店址的使用价值,按照设计的基本原则,选定适宜的地点,使商圈、店址、经营条件协调融合,创造经营优势。
  2.商圈分析有助于零售店铺制定竞争经营策略
  在日趋激烈的市场竞争环境中,价格竞争手段仅仅是一方面,同时也是很有限的,零售店铺在竞争中为取得优势,已广泛地采取非价格竞争手段,诸如改善零售店铺形象,完善售后服务等等,这些都需要经营者通过商圈分析,掌握客流来源和客流类型,了解顾客的不同需求特点,采取竞争性的经营策略,投顾客之所好,赢得顾客信赖,也即赢得竞争优势。
  3.商圈分析有助子零售店铺制定市场开拓战略
  一个零售店铺经营方针、策略的制定或调整,总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析,可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群,哪些是潜在顾客群,力求在保持基本顾客群的同时,着力吸引潜在顾客群,制定市场开拓战略,不断延伸经营触角,扩大商圈范围,提高市场占有卒。
  4.商圈分析有助干零售店铺加快资金周转
  零售店铺经营的一大特点是流动资金占用多,要求资金周转速度快。零售店铺的经营规模受到商圈规模的制约,商圈规模又会随着经营环境的变化而变化,当商圈规模收缩时,而零售店铺的经营规模仍维持原状,就有可能导致企业的一部分流动资金的占压,影响资金周转速度,降低了资金利润率。
策划部

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